对话人

华东政法大学房地产政策法律研究所所长

 杨勤法

北京市人大常委会立法咨询专家　　 胡功群

《法制日报》记者　　　　　　　　 王　阳

《法制日报》见习记者　　　　　　 白楚玄

记者：3月7日，海南出台楼市新政，其中新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度相关政策引起公众广泛热议。

海南出台的现房销售政策对房价、房地产企业有何影响？全国多地为什么要试点现房销售？

杨勤法：海南省对现房现房销售的定义，完全依据住房和城乡建设部《城市商品房预售管理办法》的定义，没有其他额外条件。因此，按照《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》（以下简称《通知》）要求，海南省境内自3月7日起，新出让土地建设的商品房不符合以上条件的不得销售。

对于购房者来说，现房销售无疑是件大好事。而海南的房地产库存一直很高，在售新盘有很大一部分都是现房。从这点来看，海南的楼市新政对房价的影响短期内不会太大。

但对房地产企业而言，现房销售却不是一个好消息，最主要的就是资金流的压力会明显加大。如果没有雄厚的资金实力，并且保证房屋质量，按照优胜劣汰的原则，很多中小房企将逐渐退出海南市场。

不过，虽然商品房预售确实会产生一些问题，但我国对商品房预售制度的各种管理制度、司法理念，基本克服了商品房预售的一些风险与问题。

胡功群：疫情暴发后，海南是首个反向升级调控的省份，而且是全省升级。海南之所以如此有底气，是因为其一直在推进自己的产业升级。

对于现房销售政策，目前全国只是部分城市零星出现，除海南省外，并未有省份大面积实施。对房地产市场的影响如何，目前还无法评估。

海南实行现房销售制度，意味着房地产开发商要注入全资开发出现房才能对外销售，由此导致房地产开发商无法使用资金杠杆通过市场销售融资的方式，达到房地产开发收益的最大化。

《通知》是由海南省委、省政府制定的规范性文件，属省政府制定的关于商品房销售的政策性文件。

很显然，《通知》与城市房地产管理法和《商品房销售管理办法》关于商品房可以预售的法律规定和部门规章规定不相符合。虽然根据《通知》内容，一方面可以看出海南省对于稳定楼市的决心，因为现房销售使得房企的资金回笼周期变长，风险增加，降低了房企拿地投资的意愿，从而稳定了土地市场，这会最终达到压抑房价快速上涨，使房地产市场平稳发展的结果；另一方面也可以有效地防止楼市烂尾项目发生，给市场提供一定的保障。但是，按照立法法规定，法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章。行政法规的效力高于地方性法规、规章。所以，地方政府的规范性文件或政府规章不能与法律、行政法规相抵触，否则就可能面临无效的风险。

记者：期房销售是否将退出历史舞台？

杨勤法：仔细分析我国涉及商品房预售的一些具体措施，其针对性还是很强的，效果也是明显的。如为防止房地产开发商携款潜逃现象，我国出台商品房预售款的监管制度；为遏止出售图纸房（未施工或没实力开发商提前售房），我国规定了商品房的预售许可证制度；为保证金融资金安全，我国实行住房按揭制度（由开发商对购房人的贷款承担连带保证责任）等。

最高法2003年出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对规范商品房预售、保护购房人利益起了非常好的作用，特别是涉及商品房销售广告和宣传资料的约束力问题、一房多卖的惩罚性问题，对开发商的不法行为给予了有力打击。在涉及购房人的利益与抵押权人、建筑工程款优先受偿权、普通债权人利益冲突时，最高法办案指引及工作纪要规定了购房人的优先权，解决了许多房地产群体性案件的法律适用。现行制度安排解决了商品房预售的一些问题。

现房销售是对我国现行房地产销售模式的主要改变，在没有对现房销售和期房销售进行客观全面分析的情况下，这种模式的推行不应搞一刀切。

胡功群：现房销售意味着房地产市场各方利益主体的重新平衡。现房销售要求开发商除先行垫付购地费用外，还要承担整个项目开发过程中所需的费用，延长了资金回笼的时间，增加了资金周转的风险。原本由市场主体各方共同承担的房地产开发风险，将主要由开发商自行承担。原来为了防止开发商滥用资金的购房款监管也会改变。这一销售模式的后续影响还没有充分显现，会给房地产市场带来不确定性。

国家以法律的形式明文规定了商品房的预售制度，地方政府无权取消。要取消商品房预售制度，应当提请全国人大常委会修改城市房地产管理法中商品房预售的有关规定，国务院修改相应的行政法规，相关部门或地方政府修改相应的规章。

在过去二十几年，商品房预售制度加快了房地产企业的销售节奏，使房地产行业快速发展，取消房地产预售将会对整个行业产生巨大而深远的影响，必须依法依规，循序渐进。

（来源：《法制日报》，2020-06-01，第04版）